路線価と実際の市場価格がずれるとき——相続・同族間の譲渡で税務リスクを避ける査定の話【諏訪・茅野・岡谷】

https://youtu.be/OvhSuJ7XrpQ?si=eKclO5dNZ3N6PKFq

相続対策や決算対策で、親族・同族関係者に不動産を譲渡・贈与することがあります。このとき、税務署が考える適正な時価から外れると、思わぬ課税が発生することがあります。路線価と市場価格がずれるときに査定（鑑定評価）が役立つ理由を解説します。

そもそも「時価」はひとつではない？

ひとつではありません。時価には種類があり、それぞれ幅があります。税務リスクを避けるには、この幅の中に収めることが大切です。

• 固定資産税評価額

• 相続税評価額

• 公示価格

• 鑑定評価

• 建物の未償却残高

同族間の譲渡・贈与では、この幅から外れた価格にすると課税リスクが生じます。

建物の固定資産税評価額は「適正な時価」といえる？

とは言えません。築年数が新しいと新築時のおよそ5割程度で割安に、古くなると経年減価の下限（0.2）で割高になるためです。一方、建物の未償却残高も、会計上の減価償却しか考えていないため、適正な時価とは言えません。相続は本来「時価」で引き継ぐものとされていますが、現実には土地は路線価、建物は固定資産税評価額で行われているのが実情です。

どんなときに、査定（鑑定評価）が有効？

特殊な要因で路線価と実際の市場価格が乖離するときです。相続や同族間の譲渡で、税務署に否認されないための根拠になります。路線価どおりでは実態と合わない土地は少なくありません。実際の時価を第三者の査定で示しておけば、安心して相続・譲渡を進められます。

不動産鑑定士・朝倉宏典より

相続は時価で引き継ぐものとされていますが、現実は路線価・固定資産税評価額で行われがちです。特殊な要因で市場価格と乖離する場合こそ、査定（鑑定評価）が効きます。諏訪市・茅野市・岡谷市・下諏訪町で相談を実施中です。まずはご相談ください。相談は無料です。

路線価と実勢がずれていないか気になったら、まずは今の価値から——おおよその目安は1分無料査定から。売却・買取のご相談は八ヶ岳ライフの売却サイトへ。