相続した無道路の山林や竹林が、税務署に「周辺の宅地並み評価」と言われる——これは実態と大きくかけ離れることがあります。税理士の先生からのご依頼で、鑑定評価書で時価を示した実例をご紹介します。 無道路の山林・竹林が「宅地並み評価」に。高すぎない？ 実態と合わないことが多く、鑑定評価書で時価を示せば減価が認められる場合があります。財産評価基本通達だけでは拾いきれない減価も、実際の時価を第三者が証明すれば、過大な評価を避けられることがあります。「証明できるものがないと受け付けられない」と言われたときこそ、鑑定評価書が役に立ちます。 どんな土地だと、大きな減価が見込める？ 次のような条件が積み上がると、大きな評価減につながります。 無道路地である 敷地の規模が大きい 上下水道の引き込みがない 造成に大きな費用がかかる 形状が悪い 暗くて住宅になりえない どのような土地なのかを細かく見て積み上げると、大きな評価減になります。 ご相談前のお悩み 一般住宅の背後にある、竹林が生い茂る無道路の山林を相続したが、税務署に「周辺の宅地並み評価」と言われた...

隣の土地を買い取ってほしいと求められた・買い取りたい——このとき「いくらが妥当か」で迷う方は少なくありません。隣地は自分の土地とつながることで価値が変わることもあります。飯田市の実例から、隣地買取の査定と交渉の進め方をご紹介します。 隣の土地を買い取るとき、価格はどう決める？ 実際に市場でいくらの土地かを査定で押さえたうえで、「併合による価値の変化」を加味して決めるのが基本です。隣地は、自分の土地と一体になることで使い勝手が上がり、価値が増すことがあります（増分価値）。買い取る側は、この分を織り込んだ価格を第三者に出してもらうと、根拠のある交渉ができます。 なぜ第三者の査定があると、交渉がまとまりやすい？ 売る側・買う側どちらの言い分でもない、客観的な基準になるからです。当事者だけで「高い・安い」を言い合うと話が平行線になりがちです。第三者の不動産鑑定士が出した価格があれば、双方が納得しやすく、話がまとまる可能性が高くなります。今回は内部資料として不動産調査報告書（意見書）をご提出しました。 ご相談前のお悩み 自身の敷地（ロードサイドの事務所が並

会社が所有する土地を、社長や役員など「身内」に売る——このとき最初につまずくのが価格の決め方です。相場より安く売れば税務署から指摘を受けることがあり、かといって根拠のない価格もつけられません。そして実は、「身内に売る」の前に検討したいことがもう一つあります。それは、今この土地が“いくらで売れるのか”を知ることです。法人から役員への土地売買をきっかけにご相談いただいた安曇野市の実例から、査定と売却の考え方をご紹介します。 法人の土地を役員に売るとき、価格はどう決める？ 出発点は、その土地が「いくらで売れるか」＝実勢価格（時価）を査定で把握することです。簿価や固定資産税評価額をそのまま使うのは避けます。法人と役員は税務上「身内」とみなされるため、時価から離れた価格で売買すると、その差額が課税対象として扱われることがあります。だからこそ、まず第三者の目で「今の売れる値段」を確かめておくことが、身内間の取引でも売却でも共通の第一歩になります。 身内に売る以外に、「売却」という選択肢はある？ あります。役員へ譲る・第三者へ売却する・当社が買い取る——どれが

両親が残した山林を相続するとき、「固定資産税評価額のまま引き継いでいいのか」で迷う方は少なくありません。実際には売れない山林に、相続税だけかかることもあるためです。軽井沢町の実例から、相続前に査定で価値を確かめる大切さをご紹介します。 相続する山林、固定資産税評価額どおりの価値がある？ とは限りません。山林は固定資産税評価額に倍率を乗じて相続評価しますが、実際には買い手がつかず、その価格では売れないことがほとんどです。宅地にできる山林であっても、造成の工事費などを考えると手元に残る価値は小さくなりがちです。書類上の評価額と、実際に売れる値段は別物だと考えておくのが安全です。 「本来払うべきでない相続税」を避けるには？ 相続する前に、その山林に本当に評価額どおりの価値があるかを査定で確かめておくことです。払うべき税金はきちんと払うべきですが、価値のない山林を過大な評価額で引き継ぎ、本来払わなくてよい分まで負担するのは避けたいところです。実際の価値を第三者の査定（鑑定評価）で示せれば、適正な評価につなげられます。 ご相談前のお悩み...

［不動産鑑定評価提供前のお悩み］ 個人が保有する借地権付き別荘を自身が経営する会社に売却をしようと思っています。 バブルの頃に購入したので、売却をするとかなり損がでると思うが、関係者取引でもあることから、税務署の調査対象になる可能性がある。 いくらで売却するのが適正か、不動産鑑定評価をお願いしたい。 ［当社に依頼された理由］ インターネットのホームページで御社を見つけて依頼させていただきました。 ［不動産鑑定評価提供後のお客様の声］ 「対応が丁寧で、なおかつ短期間で、こちらの手間なく鑑定評価の作業をしていただきました。」 とのお声をいただきました。 ［不動産評価対象地］ 　立科町 ［不動産鑑定士、朝倉宏典コメント］ 茅野市や立科町の標高の高い地域にある純粋な別荘は、需要が弱く、バブルの頃と比べると10分の1程度になっている物件も珍しくありません。 関連会社取引等で評価損をだして、利益と相殺して現金を残す可能性が高い不動産です。 会社で利益がでたお客様は、現金を残すためにご活用いただければと思います。 この記事の次に読むなら ▶...