法人が持つ山林は、個人の場合と評価が違う？ 土地そのものの評価の考え方は同じです。違うのは、その評価額を何に使うかと、決算・税務の扱いです。 土地の価格は、接道・地形・立木・境界といった土地の事情で決まります。所有者が法人か個人かで、土地の力が変わるわけではありません。 何のための評価かで、必要なものが変わる 売却のためか、決算のためか、株式の評価に関わる場面かで、必要になるものが違います。 1｜売却のための査定　売るときにいくらで動くかを見ます。現地を見たうえでの実勢の判断です。 2｜決算・減損のための評価　帳簿上の価額と時価の差を確かめる場面です。ここは不動産鑑定士による評価が必要になることがあります。 3｜株式評価に関わる場面　非上場株式の評価で、保有不動産の価額が問われる場面です。税理士の先生と並走して進めます。 査定書と鑑定評価書は、どちらが要る？ 用途によります。売却の判断材料であれば査定で足ります。税務署や監査法人、裁判所に出すものであれば、不動産鑑定士による鑑定評価書が必要になります。当社は不動産鑑定士が在籍しているため、どちらが

自分で相場を調べることはできる？ 大まかな幅までは調べられます。公開されているデータで、その地域の取引がどのくらいの水準で動いているかは確認できます。 1｜取引価格のデータを見る　国土交通省が実際の取引価格を公開しています。市町村と地目で絞って、幅を見ます。1件の金額ではなく、幅として捉えるのが要点です。 2｜地価公示・地価調査を見る　毎年公表される標準地の価格です。近くに標準地があれば、水準の手がかりになります。ただし標準地は整った土地に置かれることが多く、そのまま自分の土地に当てはめることはできません。 3｜売り出し中の物件を見る　実際に売りに出ている価格は、成約価格ではなく希望価格です。上限側の目安として見ます。 この3つで、自分の土地の値段は決まる？ 決まりません。ここまでで分かるのは、その地域の水準までです。自分の土地がその水準のどこに位置するかは、接道・日射・境界・水利といった個別の事情で決まります。 八ヶ岳西麓では、同じ地区の中でも道一本で条件が変わります。標高が100m違えば暮らし方も変わります。データで幅をつかんで、現地で位置を

傾斜が何度なら、いくら下がるという基準はある？ 一律の基準はありません。角度そのものではなく、その傾斜によって何ができなくなるかで評価します。 同じ傾斜でも、平らな部分がまとまって取れる土地と、全面が斜面の土地では話が違います。傾斜を眺望や日射として使える土地もあります。角度だけを見て何割引き、という決め方はしていません。 では何を見る？ 平場が取れるか、車が入れるか、造成にいくらかかるか。この3つです。 1｜平場が取れるか　建物を置ける平らな面積がどれだけ取れるか。全体の面積ではなく、使える面積で見ます。 2｜車が入れるか　敷地まで車で上がれるかどうか。上がれない場合、進入路の造成費がそのまま価格に効きます。冬に凍る勾配かどうかも見ます。 3｜造成にいくらかかるか　擁壁が要るか、土を動かす量はどれだけか。この費用が、そのまま評価の差になります。 南向きの傾斜は有利？ 条件によっては有利になります。日射が取れ、眺望が開け、水はけがよい。八ヶ岳西麓では、緩やかな南向き斜面が暮らしやすい土地として選ばれています。傾斜がある土地が安いとは限りません。

固定資産評価額と、実際に売れる価格は同じ？ 同じではありません。固定資産評価額は課税のための価格で、売買の場で成立する価格とは別に決まります。相続や売却の相談で最初につまずくのがここです。 固定資産評価額は、市町村が課税のために定めた評価額です。土地の実勢価格のおおむね7割を目安に置かれますが、これは全国一律の考え方で、その土地の日射や進入路、水利や境界の状況までは反映されません。八ヶ岳西麓の山林や農地では、この差が大きく出ます。 では、どの順番で見ればいい？ 課税明細で全体像をつかみ、取引事例で相場の幅を知り、現地で個別の事情を見る。この順番です。 1｜課税明細を見る　毎年届く固定資産税の課税明細で、どこに何筆持っているかを把握します。相続の場面では、まずここから始めます。持っていること自体を知らなかった山林が出てくることも珍しくありません。 2｜取引事例で幅を知る　国土交通省が公開している取引価格のデータで、その地域の取引の幅を確認します。ただし山林と農地は事例そのものが少なく、これだけでは決まりません。 3｜現地を見る　車で入れるか、日が当

近くに新しい施設ができると、土地の値段は上がる？ 必ず上がるとは限りません。上がる開発と、暮らしにくくなる開発があります。値段より先に、その開発が暮らしをどう変えるかを見ます。 八ヶ岳西麓では、上がる方向に効くのは道路と生活インフラです。インターチェンジへの接続、幹線道路の改良、上下水道の本管延伸。逆に、交通量が増えて静けさが失われる、日照が遮られる、水の流れが変わるといった形で、暮らしの側にはマイナスに働くこともあります。 開発計画はどこで調べる？ 市町村の担当課と、公表されている都市計画の資料で確認します。 1｜都市計画の指定を見る　用途地域の指定、農業振興地域かどうか、保安林かどうか。ここで、その土地に何ができるかの枠が決まります。 2｜公表資料を見る　市町村の総合計画や道路事業の予定は公表されています。噂として流れている段階のものと、事業として決まっているものを分けて扱います。 3｜現地で確かめる　測量の杭が打たれている、工事の看板が出ている、地元で話題になっている。決まった事業は現地に痕跡が出ます。 噂の段階の計画を、価格に織り込んでよ