会社の社宅を役員に売るとき、価格はどう決める？——固定資産税評価額が高くても実勢が安い土地の査定【岡谷市の実例】

会社が持つ社宅や土地を、社長・役員など身内へ売る——このとき、固定資産税評価額をそのまま使うと思わぬ落とし穴があります。岡谷市で会社の社宅を役員へ売却された実例から、査定と売却の考え方をご紹介します。

会社の社宅を役員に売るとき、価格はどう決める？

基準は、固定資産税評価額でも簿価でもなく、実際に市場で売れる値段＝実勢価格です。これを査定で把握するのが出発点になります。法人と役員は税務上「身内」とみなされるため、根拠なく安く売ると差額が課税対象として扱われることがあります。まず第三者の目で「今いくらで売れるか」を押さえておくことが、身内間の売買でも売却でも共通の第一歩です。

固定資産税評価額は高いのに、実勢価格が安いのはなぜ？

敷地の多くが斜面地や土砂災害警戒区域など“実際には使えない部分”だと、その事情が評価額に反映されず、固定資産税評価額だけが高く出ることがあるためです。今回の社宅は敷地の6〜7割が斜面地で、有効に使えるのは3〜4割ほど。しかも斜面地は土砂災害警戒区域に指定されていました。こうした減価は、現地を歩いて確かめて初めて査定額に反映できます。

ご相談前のお悩み

• 会社保有の社宅（不動産）を役員へ売却したいが、低額譲渡になり税務署に指摘されるのが不安

• 敷地は広く固定資産税評価額は高いが、6〜7割が斜面地・土砂災害警戒区域で、実際の市場価格は低い（その事情が評価額に反映されていない）

• 実勢価格（時価）を反映した金額をもとに、関係する役員への売買を行いたい

当社を選んでいただいた理由

会計事務所の先生の紹介でお願いしました。

ご対応後のお客様の声

急なお願いでしたが、引き受けていただきありがとうございました。また、なにかあればお願いしたい。

役員に売る以外に、「売却」という選択肢はある？

あります。査定額を手にすれば、役員へ譲る・第三者へ売却する、という選択肢を同じ土俵で比較できます。「役員に売るしかない」と決める前に、まず今の価値を知ることをおすすめします。茅野市・原村・富士見町であれば当社の自社買取という選択肢も加わりますが、岡谷市など諏訪地域は査定・売却のご相談として承ります。

不動産鑑定士・朝倉宏典より

関係する会社や役員への譲渡でも、価格の根拠は「実際にいくらで売れるか」に置くのが基本です。適正な価格で譲渡しておけば、税務署から不要な指摘を受ける心配も減ります。今回のように斜面地・災害区域を含む土地は、現地を見て使えない部分の減価を反映することで、実勢に沿った金額が見えてきます。

私は不動産鑑定士として、地価公示や相続税路線価などの公的評価にも携わってきました。査定額が「なぜその価格か」を説明できるかどうかは会社によって差が出ます。関係者間の売買では不動産売買契約書も必要になりますので、そちらの作成もあわせて承ります。まずは今の価値を知ることから始めてください。

役員へ売るか、第三者へ売却するかを決める前に、まずは今の価値を——おおよその目安は1分無料査定から。売却のご相談は八ヶ岳ライフの売却サイトへ。査定・売却相談は諏訪地域を中心に長野県内で承っています。