八ヶ岳移住の「最初の一軒」をどこに置くか——茅野市玉川・上北久保の4LDK＋S
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八ヶ岳西麓で移住がうまくいかないとき、原因はたいてい土地の良し悪しではありません。順序です。
一年目からいきなり標高の高い森に入り、除雪と凍結対策と長い生活動線を、引っ越しの片づけと同時に背負う。憧れていた暮らしのはずが、最初の冬で消耗してしまう。相談を受けていて、この形が一番多い。
茅野市玉川・上北久保のこの一軒は、順序の「最初の一軒」に置ける家です。
八ヶ岳西麓の移住は、どこから始めるのが失敗しにくいですか？
生活便利帯の集落内でまず暮らしを立ち上げ、慣れてから畑や山林を足していく——この順序が一番失敗しません。
きついのは、暮らしの立ち上げとこの土地固有の実務が同時に来ることです。冬の水抜き、除雪、薪の確保、区とのつきあい、子どもの転校。一つずつなら難しくありません。同時だと重い。
だから最初の一年は、生活の要が近いところに置く。学校・病院・買い物が車で数分の帯なら、冬の実務だけに集中できます。畑や山林は、季節が一巡して身体で分かってから足しても遅くない。そのほうが、自分に合う場所が見えてから選べます。
なぜ最初から標高の高い森ではないのですか？
標高が上がるほど、冬の実務と生活動線の負荷が同時に重くなるからです。土地の魅力の問題ではありません。
八ヶ岳西麓は四方を高い山に囲まれた盆地で、強風から守られ、新幹線やリニアのルートからも外れてきました。開発の波が届かなかったぶん、区・畑・山林という暮らしの土台が、実態として機能したまま残っています。これがこの地域の値打ちで、標高の高い森だけがそれを持っているわけではありません。
上北久保は標高が高すぎない集落内で、畑の多く見られる住宅地です。区も畑もここにすでにあり、二段階目に足すのは規模のほうです。
学区はどこですか？子育て世帯にとって住みやすい場所ですか？
玉川小学校の学区で、中学校は東部中学校へ進みます。生活の要が車で数分に収まる、移住一年目から無理のない帯です。
玉川小学校 … 約1,400m（徒歩約18分）
ドラッグストア … 約1,200m（車で約2分）
諏訪中央病院 … 約2,000m（車で約4分）
茅野駅 … 約4,200m（車で約8分）
子育て世帯に効くのは、玉川小学校が茅野市内でも規模の大きい小学校だという点です。全校児童は600人台。田舎の学校を心配される方は多いのですが、学年に複数クラスがあり、クラス替えも学童も成立します。「同学年に数人しかいない」という不安は、この学区では当たりません。
土地は北側5m・東側4.2mの二方接道の角地。屋根付きカーポート2台分に頭から入れられ、切り返しが要りません。子どもを抱えて荷物を運ぶ時期には、この動線の短さが毎日効きます。
築19年の家を、最初の一軒にして大丈夫ですか？
大丈夫です。この家は、お金のかかる部位の更新がすでに済んでいます。
中古住宅で費用が読めなくなる大物は三つ。屋根・外壁の塗装、給湯設備、水回りです。塗装は15年前後、給湯は10〜15年で更新期を迎えるので、築19年なら通常は「入居して数年のうちに三つが順番に来る」と読むのが正しい。
本物件は、外壁・屋根塗装が2022年、エコキュートは2020年に設置替え、水回りは2025年10月下旬にハウスクリーニング済み。築年数は19年でも、費用の時計はもっと新しいところで動いています。 最初の一軒で大事なのは、住み始めてすぐ大きな出費が来ないこと。屋根には太陽光発電も載っています。
二段階目は、どう足していけますか？
土地は約90坪。建物約40坪を引いた残りで、駐車・ウッドデッキ・家庭菜園までは敷地内に収まります。それ以上の規模は、別の筆で足す形になります。
正直に線を引くと、本格的に自給を組みたいならこの敷地では足りません。ただ、この地域では住まいと畑を別の場所に持つ方が多いです。集落の中に家があり、少し離れた場所に畑や山林がある——それが元々の形で、いまも動いています。
当社は三町村で農地・山林の売買と、農地転用や境界確定といった手続きまで扱っています。一年目に暮らしを立て、二年目に畑を一枚足す。その受け皿はこちらにあります。
区に入ると、どんなつきあいがありますか？
上北久保区に加入します。公民館清掃や道づくりなどの地域の役が年数回あります。
身構える方がいますが、すべてを一人で背負う必要はありません。動ける人が一役ずつ薄く引き受ける——それが今の集落の形です。子どもがいる家庭なら、なおのこと早く顔がつながります。
そして二段階目で畑を探すとき、先に効いてくるのがこの区とのつながりです。土地の話は、たいてい人づてに動きます。
なお標高が高すぎない帯とはいえ、八ヶ岳西麓です。冬の水抜きと積雪時の除雪は、ここで暮らす以上どこでも実務として残ります。
この家が向かない方はいますか？
あります。最初から広い畑や山林を敷地内に持ちたい方、森の中の一軒家を望む方には向きません。
その暮らしを否定するのではありません。二段階目に置くか、一段階目から入るかの違いです。ただ一段階目から入るなら、冬の実務と長い生活動線を一年目に引き受ける覚悟が要ります。
また当社では、太陽光発電設備・大型蓄電池・宿泊事業用の取得はお受けしていません。
朝倉所見
移住相談を受けていて思うのは、急がなかった人ほど、結果的に良い土地に落ち着いているということです。一年住んでみると、風の抜け方も雪の残り方も、車で通う距離の感覚も分かる。その状態で選んだ二軒目・二筆目は、まず外れません。
この手の家で私が最初に確認するのは築年ではなく、屋根・外壁・給湯がいつ更新されたかです。ここが揃って古い家は、安く見えても入居後数年でまとまった額が出ていく。この家はそこが片づいていて、暮らしの立ち上げに集中できる状態にあります。
角地の価値は図面では分かりません。ご内見のときは、ぜひご自分の車で入ってみてください。
こんな方に向いています
八ヶ岳西麓での暮らしを、無理のない順序で始めたい方
学区と通学距離を優先しながら、移住後の子育てを考えている世帯
いずれ畑や山林を持ちたいが、まず暮らしを立ち上げたい方
土地は逃げません。最初の一軒をどこに置くかで、そのあと十年の組み立てやすさが変わります。
物件概要
所在：茅野市玉川上北久保5788-1
土地：297.55㎡（約90坪／公簿）／建物：133.04㎡（約40坪）
間取り：4LDK＋S（木造2階建て）
築年：平成18年7月（築19年）／牛山工務店施工
接道：北側5m・東側4.2m（二方接道の角地）
用途地域：非線引き・無指定（建ぺい率70％・容積率200％）
上下水道：接続済み
設備：太陽光発電／屋根付きカーポート2台＋来客用駐車／ウッドデッキ／エコキュート（2020年更新）／外壁・屋根塗装（2022年）
学区：玉川小学校（約1,400m）／東部中学校
現況：空き家／引渡し：相談／区：上北久保区
交通：JR中央本線 茅野駅まで約4.2km
取引態様：仲介
※価格・区費・固定資産税・登記名義変更費用など、費用の詳細はお問い合わせください。
お問い合わせ：八ヶ岳ライフ株式会社 TEL 0266-72-5880（担当：朝倉宏典）
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