山林の査定は、普通の不動産会社に頼める？ 扱えないことが多いのが実情です。山林は取引事例が少なく、境界も現地の状況も宅地とは別の見方が要るためです。 宅地であれば、近隣の取引事例から価格の見当がつきます。山林はその事例がほとんどありません。加えて、境界が不明、接道がない、面積が公簿と現況で合わない、といったことが普通に起きます。事例を並べるだけの査定では値がつかず、「値段がつかない」と言われて終わることになります。 どこを見て選べばいい？ その地域を実際に歩いているか、山林の手続きを自分で進められるか、買う判断まで持っているか。この3つです。 1｜その地域を歩いているか　林道の状況、沢の位置、境界の目印を知っている人がいるかどうか。八ヶ岳西麓では、地域を限って動いている会社かどうかが直接効きます。 2｜手続きを進められるか　伐採届、境界確認、隣地との立会。これらを外注に丸投げせず自分で進められるかどうかで、話の進み方が変わります。 3｜買う判断まで持っているか　仲介だけの会社は、買い手が見つからなければ動きません。自社で買い取る会社は、買うか買わ

相続でもめる原因の多くは、不動産の価値がはっきりしないまま話し合いに入ることにあります。相続登記が義務化された今、放置はかえって重荷になります。茅野・諏訪・岡谷での相談をもとに、相続発生前に査定して「分けやすくする」進め方をご紹介します。 なぜ相続発生前に不動産を査定しておくといい？ 保有資産の価値が分かって初めて、「誰にいくら引き継ぐか」「売って現金で分けるか」を落ち着いて話し合えるからです。価値が曖昧なまま法定相続で共有にすると、あとで動かしにくくなります。相続発生前に査定で全体像をつかんでおくことが、もめない相続への近道です。 相続登記の義務化・国庫帰属制度で、何が変わった？ 相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。要らない土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も始まりましたが、更地化や10年分の管理費相当の負担金など、条件は軽くありません。国庫帰属は、建物の解体・境界確定・管理費の負担（市街地の宅地で数十万円規模の例も）が必要で、利用できる場面は限られます。まずは「引き継ぐ／売る／手

相続申告で不動産鑑定士の評価書を使っても、税務署に否認されることがあります。認められるかどうかの判断基準となる「4つの特別な事情」を解説します。 相続で鑑定評価が「否認されない」条件は？ 次の4つの特別な事情が、ひとつの判断基準になります。 評価通達による評価が合理性を欠く（形式的に当てはめると不合理な結論になる） 他に合理的な時価の評価方法が存在する 評価通達による評価と合理的な時価に著しい乖離がある 納税者自身の行動で、その乖離が存在することを示す なぜ自分から動く必要がある？ 税務署は、評価通達で不合理な結論になっていても、納税者には教えてくれないからです。乖離に気づいて対処するのは、納税者側の役割です。だからこそ、疑わしい土地は早めに専門家に相談することが大切です。 どんなときに鑑定を検討すべき？ 特殊な要因で、評価通達の価格と実際の時価が乖離していそうなときです。まずは査定で、乖離があるかどうかを確認するのが第一歩です。 不動産鑑定士・朝倉宏典より 評価通達を形式的に当てはめると不合理な結論になっていても、税務署は教えてくれません。4つ

相続で、著しい高低差や地盤の凹凸、無道路などの土地を周辺の宅地と同じように画一的に評価すると、実際の時価より高くなることがあります。鑑定評価で時価を示すことで、過大な評価を避けられる場合があります。 高低差や凹凸のある土地、画一評価だと高すぎる？ 実態と合わず高くなることがあります。利用価値が著しく低下している土地は、路線価に反映されていない場合に限り評価減できる見解があります。「著しい高低差」「地盤の甚だしい凹凸」「騒音・日照阻害・忌み等で取引金額に影響を受ける土地」などが対象です。画一的な評価が著しく不適当と認められる場合には、鑑定評価が有効です。 どんな土地が「時価より高く」評価されやすい？ 地積規模の大きな宅地の評価などを画一的に当てはめると、次のような土地は時価より高くなることがあります。 無道路地 中小工場地区内の戸建開発素地 高低差の大きい宅地 相続税申告で鑑定評価を使うときの注意は？ 次の点をおさえておく必要があります。 価格時点は相続発生日 税務上の評価単位で評価を行う 収益価格を重視すると否認リスクが高まる（取引事例主義） 建

八ヶ岳ライフの魅力と物件選びのポイント 八ヶ岳エリアは、澄んだ空気と四季折々の自然、星空観賞やハイキングなどのアクティビティが楽しめる「八ヶ岳ライフ」のベース。田舎ならではのゆったりとした時間の流れや、地域コミュニティとの温かい交流が魅力です。 自然環境...