原村で中古住宅を探すと、ほとんどの人があるところでつまずく。相場が分からないのだ。 都市なら「この駅・この築年数なら坪いくら」と市場が教えてくれる。ところが原村には、その手がかりになる公的な地価データが、ほとんど存在しない。国が原村に置いている地価調査地点は、村全体でたった1つ。毎年3月の地価公示にいたっては、原村を対象にした鑑定地点が見当たらない。隣の茅野市や北杜市、軽井沢が数十地点ずつ抱えているのと比べると、際立っている。 不動産鑑定士として土地を評価してきた立場から言うと、これは原村の弱点ではない。むしろ、買い方そのものを変えるよう迫ってくる、原村の本質だ。 原村に公的な相場がないのはなぜですか？ 国は、土地の値段が動く場所、取引が活発な場所に優先して評価地点を置く。動く場所だからこそ、毎年測り直す意味がある。逆に評価地点が置かれていないのは、「ここはわざわざ毎年測り直すほど土地が動いていない」と国が判断している、ということだ。 原村にある唯一の地価調査地点（標高997mのエコーライン帯の分譲住宅地）は、2016年が15,200円、2025

国土交通省の地価データを並べていて、一つ奇妙な対比に気づきました。 同じ長野県の人気エリアなのに、白馬村の住宅地はこの直近で前年比+11%、軽井沢町は+10%、野沢温泉村にいたっては+16%と跳ね上がっている。ところが八ヶ岳西麓の茅野市は10年かけて約-8%、富士見町は約-14%。どちらも「移住で人気」と語られる土地なのに、価格の動きは正反対です。 この差は何なのか。そして、買う側にとってどちらが幸せなのか。 この記事は、八ヶ岳西麓（茅野市・原村・富士見町）で家や土地を探している方が抱く疑問——市場の動向、空き家が増える理由、茅野市・原村・富士見町の相場、別荘や田舎暮らし物件の探し方——を、すべてこの「価格の謎」を解きほぐす形で順番に答えていきます。書いているのは、この3町村だけを専門に、山林・農地・空き家・別荘を自社で買い取り再生している不動産鑑定士です。 数字を一段ずつ降りていきましょう。世界の大きな流れ → 八ヶ岳という場所の事情 → そして個別の物件、という順に。 いま、なぜこういう土地が選ばれているのですか？ 価格の謎に入る前に、まず一

長野県諏訪郡原村は、八ヶ岳西麓の村として独自の土地利用規制を持っています。森林法・長野県条例といった国県レベルの規制に加え、村独自の環境保全条例による許可制度、景観形成基本方針など複数のレイヤーが重なっています。 不動産取引・別荘建築・森林整備のいずれも、この構造を理解しないと「気づいたら違反」「事前協議が必要だった」となりかねません。本記事は表中心で全体像を一覧化し、特に森林伐採の規制を整理します。各項目に一次資料リンクを明記しているので、実務の確認用にお使いください。 1. まず全体像 — 規制の地図 原村の土地利用規制は、ざっくり5つの制度が重なっています。 ① 開発行為許可（原村環境保全条例／村 建設水道課 環境係）造成・伐採・建築・井戸など ② 伐採届（森林法10条の8／村 農林課 農村整備係）立木の伐採全般 ③ 林地開発許可（森林法10条の2／県 諏訪地域振興局林務課）1ha超の開発 ④ 景観条例届（長野県景観条例／県 諏訪建設事務所）一定規模の建築・開発の景観 ⑤ 建築確認・工事届（建築基準法ほか／村 建設水道課）建築物の新築・増改

不動産の話をするとき、私たちはたいてい「価格」を見る。地価公示、地価調査、取引事例。どれも数字で、誰が見ても同じように見える。 ただ、数字には映らないものがある。現場の不動産業者が、この半年、何を感じていたか——そこだ。 長野県宅地建物取引業協会と長野県不動産鑑定士協会が年2回続けている「不動産市況DI調査」は、まさにそこを拾っている。県内1,430業者に「半年前と比べて地価はどう動いたか」「取引件数はどう感じるか」を尋ね、その回答を指数（DI値）にしたものだ。2026年4月実施の第21回は、139社が答えている。 このシリーズでは八ヶ岳西麓3町村（茅野市・原村・富士見町）を中心に、半年に一度、同じ場所を同じ角度から見続けている。今回は地価そのものではなく、「業者の体感」という別の温度計を当ててみたい。なぜなら、この半年は数字に出にくい何かが現場で動いていた期間だからだ。 鑑定士の仕事は、価格という「結果の数字」と、現場が感じている「体感」の両方を突き合わせて、その土地の本当の動きを読むことにある。今回はその両輪のうち、後者を中心に置く。そして最

今回ご紹介するのは、富士見町の畑エリア（標高950〜1100m帯）にある、中古住宅と農地のセットです。区画は時期によって変わりますが、このエリアの物件には共通した価値の組み立てがあります。その読み方を、一件の典型例としてお伝えします。 価格帯としては、都心（東京・名古屋・大阪・京都）のマンション1部屋分の予算で、宅地・農地・区加入済みの暮らしの土台が組めるレンジに収まることが多いエリアです。 立地——富士見町の畑エリアという場所 標高950〜1100m帯。田舎暮らしの中核帯にあたります。冬は寒いですが、後述する建物性能で十分に対応できる範囲です。南斜面で日射が多く、畑にも住まいにも向きます。四方を高い山（八ヶ岳・中央アルプス・南アルプス・北アルプス）に囲まれた盆地構造のため、強い風からも守られています。 新幹線もリニアも通らない地域です。大きな開発の波が届かなかったぶん、区・畑・山林の三層が実態として機能したまま残っています。発展しなかったのではなく、壊されずに残った、という見方ができる土地です。 この物件の三層——区・畑・山林...